Ana Karina Gonzalez Huenchuñir; Luis Alberto Bustamante Robin; Jose Guillermo Gonzalez Cornejo; Jennifer Angelica Ponce Ponce; Francia Carolina Vera Valdes; Carolina Ivonne Reyes Candia; Mario Alberto Correa Manríquez; Enrique Alejandro Valenzuela Erazo; Gardo Francisco Valencia Avaria; Alvaro Gonzalo Andaur Medina; Carla Veronica Barrientos Melendez; Luis Alberto Cortes Aguilera; Ricardo Adolfo Price Toro; Julio César Gil Saladrina; Ivette Renee Mourguet Besoain; Marcelo Andres Oyarse Reyes; Franco Gonzalez Fortunatti; Patricio Ernesto Hernández Jara; Demetrio Protopsaltis Palma; Nelson Gonzalez Urra ; Ricardo Matias Heredia Sanchez; Alamiro Fernandez Acevedo; Soledad García Nannig; Paula Flores Vargas;
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“La situación que vivimos en el país es muy lamentable, pero claramente es una oportunidad para modernizarnos. Ha quedado claro que los tribunales no son los edificios, somos los jueces”, explica al respecto la abogada Vania Boutaud Mejías, magistrada del 6° Juzgado de Garantía de Santiago.“Existe tecnología que está a disposición de todos: jueces, funcionarios, ministros de la Corte de Apelaciones y la Suprema, y eso ha permitido realizar audiencias de control de detención a través de una videocámara que está en tu teléfono, por ejemplo”, agrega en entrevista con En Estrado.
Introducción.
El coronavirus ha tenido como consecuencia permanente en la vida de los abogados, peritos, y demás empleados judiciales provoco el predominio del teletrabajo, el cierre de oficinas jurídicas o la reducción de estos bufetes. En el fondo, el cornavirus aceleró mucho la tecnologización de la vida en todos sus ámbitos, no solo tribunales.
Revolución del teletrabajo en la sociedad.
Hasta este momento en la historia, el progreso ha estado relacionado con la creciente urbanización de los países. Las ciudades han servido como los centro vibrantes de la cooperación y el intercambios entre los seres humanos. Estos centros urbanos han sido el lugar de muchos avances tecnológicos y logros culturales que caracterizan la civilización moderna. Debido a que la tecnología ahora permite que los seres humanos trabajen juntos y de manera productiva aún cuando estén separados por miles de kilómetros, el progreso continuo no depende ya de niveles cada vez mayores de urbanización.
Muchos trabajadores y Empresarios por supuesto elegirán vivir en las ciudades incluso si hacerlo es innecesario para desempeñar un empleo significativo. Pero si la obligación de vivir cerca del lugar de trabajo es eliminada, muchas personas elegirán vivir en áreas rurales o en los suburbios.
Por ejemplo cerca de 80% de los estadounidenses viven en áreas urbanas, pero cuando se les pregunta en qué tipo de comunidad vivirían si se podrían mudar a cualquier lugar, la elección más popular es una zona rural (elegida por 27% de los encuestados).
Si la mayor flexibilidad para re-ubicarse se vuelve común, esto podría tener varios efectos secundarios positivos. Una ola de personas mudándose a zonas de costos inferiores y lejos de los grandes centros urbanos disminuiría el problema (exacerbado por las regulaciones restrictivas de zonificación) de los costos desorbitados de las viviendas en las grandes ciudades.
Un incremento en las personas que “votan con los pies” también podría causar un declive en los impuestos nacionales y locales y una reducción de las regulaciones onerosas, si los estados y localidades compiten de manera más intensa para ganar residentes.
El aumento dramático del teletrabajo en medio de la pandemia es un experimento radical, pero sus efectos serán de largo plazo. El teletrabajo tiene el potencial de marcar una diferencia positiva en las vidas de muchas personas, re-diseñando todo desde cómo trabajamos hasta dónde vivimos.
El teletrabajo, cambio el paradigma contemporáneo, que regia desde la revolución industrial, donde el lugar de trabajo, estaba separado de su hogar. Ahora con esta tecnología, teletrabajo, el trabajo puede estar en hogar del trabajador, y no otro lugar, que era la oficina o fabrica.
El teletrabajo en el Derecho.
El teletrabajo o trabajo a distancia es una modalidad de trabajo tanto por cuenta ajena como de forma autónoma en la que una parte importante del tiempo laboral se realiza desde una ubicación diferente a la oficina de la empresa mediante la utilización de las nuevas tecnologías de la información y la comunicación (TICs).
Es el trabajo realizado a distancia utilizando las TICs para producir bienes y servicios por cuenta propia o ajena y vender productos y servicios al mundo. Las TICs necesarias para estas tareas son principalmente PC, Internet, celular, teléfono y cámara digital, entre otras. Dentro de Internet se engloba principalmente la navegación web y el correo electrónico. Y, según el caso, blogs, sitios web, software de traducción, mensajería instantánea (chat) y telefonía IP (voIP).
La Organización Internacional del Trabajo define el teletrabajo como una forma de trabajo que se realiza en una ubicación alejada de una oficina central o instalaciones de producción, separando al trabajador del contacto personal con colegas de trabajo que estén en esa oficina y como la nueva tecnología hace posible esta separación facilitando la comunicación.
Historia
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| Un hombre teletrabaja con un portátil primitivo en Estados Unidos en 1980. |
El origen del “telework” traducido como “teletrabajo” surge en Estados Unidos en los años 70’, con el físico Jack Nilles quien comenzó a pensar formas de optimizar los recursos no renovables debido a la crisis petrolera y el consecuente desabastecimiento. Es así que, siendo una de las principales preocupaciones el transporte y cómo llegar al trabajo, surge la idea de que “el trabajo fuera hacia el trabajador” y no al revés, apareciendo el teletrabajo como la solución al problema de la escasez de combustible, siendo beneficioso además para facilitar la descongestión vehicular y los niveles de contaminación ambiental.
Esta modalidad primero se denominó “telecommutting”, término inglés que significa “teledesplazamiento” o “teleconmutación”, y se refiere estrictamente a cambiar el desplazamiento cotidiano y diario al trabajo (el commuting) por las telecomunicaciones.
Sin embargo, en esa época, el desarrollo tecnológico no estaba lo suficientemente avanzado para que el teletrabajo fuera una realidad masiva y, solo 20 años después, su utilización se hizo más generalizada en Estados Unidos. En una primera etapa, el teletrabajo estaba reservado para los ejecutivos de las empresas y posteriormente, grandes empresas como, por ejemplo, IBM, quienes decidieron realizar proyectos pilotos extendidos a todos los trabajadores que quisieran probar esta modalidad.
El avance tecnológico de las décadas siguientes, la gran baja de los costos informáticos, la velocidad de las redes de comunicación y el uso masivo de Internet pusieron a disposición de millones de personas los recursos necesarios para el teletrabajo. Luego, miles y miles de trabajadores comenzaron a laborar desde sus hogares con un doble propósito: reducir costos y realizar un mejor aprovechamiento del tiempo libre.)
El concepto del teletrabajo, sus características y modalidades.
A pesar que no existe una definición única de lo que se entiende por teletrabajo, la Organización Internacional del Trabajo (OIT) lo define como “cualquier trabajo efectuado en un lugar donde, lejos de las oficinas o talleres centrales, el trabajador no mantiene contacto personal con sus colegas, pero puede comunicarse con ellos a través de las nuevas tecnologías” .
Por su parte, la Asociación Española de Teletrabajo lo conceptualiza como “el modo de realizar la actividad laboral utilizando las tecnologías de la información y de la comunicación (TIC’s)”.
También como “aquella actividad realizada fuera del espacio físico de la empresa que realiza un trabajo, ejerciendo sus conocimientos al servicio de la misma en régimen de contrato de plantilla, autónomo, o free lance, arrendamiento de servicios, etc.” .
Por lo tanto, se trataría de todas aquellas actividades profesionales desarrolladas a través de equipos informáticos que hacen uso del teletratamiento y la telecomunicación para enviar información en tiempo real al centro de trabajo, producción o servicios con el fin de generar un valor añadido a sus usuarios” .
En otras palabras, del producto de la unión de las redes de telecomunicaciones y los sistemas informáticos, nace lo que algunos llaman el working-house informático, teletrabajo o e-work, que en su concepción simple atañe a la actividad profesional desarrollada por teletrabajadores, que no están presentes físicamente en la empresa para la que trabajan, pero sí virtualmente a través del uso de tecnologías de información que se requieran para esto. Con los procesos de tercerización y, específicamente de deslocalización, el trabajo a distancia, en términos amplios, ha cobrado mayor sentido y significación en el mercado laboral, donde las empresas ven el trabajo como un factor maleable y adaptable a las necesidades del capital, permitiéndoles con su uso optimizar la relación costo-beneficio, aminorando los riesgos y aumentando las utilidades.
La deslocalización se puede definir como “la externalización de servicios la cual no se da únicamente entre empresas pertenecientes a un mismo país, sino que también entre compañías de distinta nacionalidad”.
De este modo, existen empresas que realizan servicios de outsourcing en el mercado local (inshore) y aquellas que exportan servicios hacia el extranjero, vale decir, que desarrollan outsourcing de servicios fuera del territorio donde los proveen, lo que se conoce como offshore.
Un ejemplo de desarrollo de offshoring en nuestro país son las llamadas empresas de call center, donde las cifras hablan de una participación de las empresas bajo esta modalidad de alrededor de un 28%, siendo la cifra más baja en toda Latinoamérica . En este contexto, atendido que el término teletrabajo proviene de dos voces: tele y trabajo, cuya significación etimológica nos conduce a expresarlo –teniendo en cuenta que la raíz latina ‘tele’ denota distancia o lejanía–, como un trabajo ejecutado a distancia, el teletrabajo consistiría en un tipo de offshoring como una suerte de deslocalización de funciones y labores fuera de las fronteras del centro de trabajo, la empresa, al centro doméstico, casa o bien, cualquier lugar que no sea la oficina, el taller o el tradicional lugar de trabajo, apoyadas en tecnologías que hacen posible el trabajo remoto o a distancia.
Ahora bien, todas estas definiciones no abordan el fenómeno del teletrabajo, más allá de señalarlo como una actividad que implica el uso de tecnologías y que se realiza en forma remota, lo cual es sumamente amplio, pues abarca formas que caen en la categoría de trabajo independiente y también de trabajo dependiente. Se observa así que el espectro de situaciones que comprendería el término teletrabajo se va ampliando, a su vez que genera dificultades para determinar con claridad los elementos específicos que lo componen y que son necesarios diagnosticar para cubrir los vacíos legales que existen en torno a su protección y resguardo. Pese a ello, y al hecho que existen diversos conceptos de teletrabajo, es posible identificar elementos característicos de esta figura, como son:
• Espacialidad: la prestación laboral se debe desarrollar en un lugar que no corresponde a aquellos en que normalmente se realiza el trabajo en las empresas. Así se afirma que el teletrabajo es una especie dentro del género del trabajo a domicilio.
• Uso de TIC’s: el trabajo se desarrolla mediante la utilización preferente de la informática y de las telecomunicaciones. Éstas deben ser utilizadas no solamente como medio preferente del desarrollo del trabajo, sino también el medio de enlace con el empleador.
• Habitualidad: el teletrabajador debe realizar su trabajo, en la mayor parte del tiempo, de igual forma.
• Organización: la utilización de tecnologías como un nuevo modelo de organización del trabajo.
El sentido amplio de esta definición despliega las diversas modalidades en que se puede desenvolver el teletrabajo. En la bibliografía revisada no existe una clasificación única sobre éstas, sin embargo, las modalidades más recurrentes sobre la base de su ubicación geográfica, al tiempo de contratación y tipo de contratación, son:
• Teletrabajo desde el hogar o telehomeworking.
• Teletrabajo cercano al hogar: telecentros comunitarios y oficinas satélites.
• Teletrabajo en cualquier lugar: telecentros y call centers.
• Teletrabajo en diferentes lugares: nómada o móvil.
• Teletrabajo a través de países: transfronterizo (países vecinos) y offshore (países distantes).
• Teletrabajo permanente.
• Teletrabajo parcial o suplementario.
• Teletrabajador independiente o self-employed.
• Teletrabajador dependiente.
Sin embargo, se aprecian panoramas distintos respecto a las tendencias de aplicación de las diversas modalidades de teletrabajo en la Unión Europea y Norteamérica, que en Latinoamérica y El Caribe. Mientras que en Europa y Norteamérica el teletrabajo móvil y suplementario muestran tendencias de ascenso en su aplicación, el teletrabajo permanente y desde el hogar presentan efectos contrarios, además de configurarse nuevas modalidades y reinvenciones del fenómeno (Bergum 2007); en cambio, en América Latina y El Caribe las modalidades más aplicadas son el teletrabajo desde el hogar, los telecentros comunitarios, call centers y el teletrabajo transfronterizo u offshore (Di Martino 2004) .
Atendidas las características que se han esbozado sobre el teletrabajo, es posible señalar que, evidentemente, no todas las actividades se pueden realizar mediante esta modalidad de trabajo.
Aquellas ligadas a la generación, difusión, análisis y procesamiento de información, como tareas administrativas y de organización, servicios de traducción, programación y diseño, se perfilan como ámbitos propicios para el teletrabajo. Otro campo apto para su desarrollo son trabajos que tienen relación con una clientela local, por ejemplo, oficinas de información, ventas por correspondencia y por teléfono, etc. Con todo, si bien en principio el teletrabajo parecía restringido a algunos sectores, hoy en día se ha extendido a las áreas de turismo, servicios financieros, servicios contables, servicios legales, entre otros. Podría aplicarse a cualquier actividad que pueda ser producida, promocionada o vendida a través de TIC’s.
Efecto de teletrabajo en Centro de Santiago.
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| Edificio de Asociación Cristiana de Jóvenes. |
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| Edificio que esta frente a edificios de Tribunales civiles de Santiago. |
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| Edificio que esta frente a edificios de Tribunales civiles de Santiago |
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| Edificio que esta frente a edificios de Tribunales civiles de Santiago |
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| Edificio que esta frente a edificios de Tribunales civiles de Santiago. Hermanos Amunategui 277 |
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| Hermanos Amunategui 277 |
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| Hermanos Amunategui 228 |
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| Agustinas |
Los edificios del centro de la Santiago de Chile, estaban lleno de oficinas de Abogados que se cerraron por el teletrabajo, las audiencias o alegatos virtuales, provocado principalmente por la epidemia de coronavirus. Además para reducir costos de mantención y arriendo, los abogados comenzaron a trabajar en sus hogares, o trasladaron a nuevas oficinas en otras áreas de la urbe, como es el caso del barrio alto.
Los bufetes de abogados desde el establecimiento de los tribunales de Justicia, en la colonia, estuvieron ubicados en el centro de Santiago. Es interesante, ahora la mayoría de las oficinas de los Abogado de Santiago, residen en sus domicilios residenciales, sus hogares, como era caso en colonia y siglo XIX.
Comentario de la prensa sobre la consecuencia del Coronavirus, y el auge del Teletrabajo, y fin de grandes edificios de oficinas.
El coronavirus podría marcar el fin del auge de los grandes edificios de oficinas. Los bajos intereses y el crecimiento económico impulsaron la demanda de inmuebles para oficinas. Pero el coronavirus trajo un auge del teletrabajo, y eso podría tener consecuencias en la pospandemia. Con la llegada del nuevo coronavirus, muchos empleados cambiaron su lugar de trabajo tradicional, en la oficina, por el trabajo remoto desde casa. Según una encuesta del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW), a comienzos de abril, más de un tercio de los encuestados respondió que trabaja en parte o completamente desde su hogar. Antes de la pandemia, lo hacía solo un 12 por ciento. Pero ¿Qué traerá el futuro? En las grandes empresas de tecnología de EE. UU., donde se invirtió mucho dinero en inmensos complejos edilicios de oficinas, parece haber un cambio de mentalidad. El director ejecutivo de Facebook, Mark Zuckerberg, calcula que, dentro de 10 años, uno de cada dos trabajadores de esa red social se desempeñará desde su casa. La plataforma Twitter planea dar luz verde a sus empleados para el teletrabajo de forma permanente. También la automotriz francesa PSA evalúa declarar el teletrabajo para personas que no se desempeñan en la producción como una nueva "característica" laboral de la empresa. Cerca de 10.000 empleados estarían afectados por esa nueva norma. Estos no son casos aislados, de acuerdo con los resultados de una encuesta del gigante inmobiliario Cushman & Wakefield, para la cual fueron consultadas 300 compañías en abril de 2020. Un 89 por ciento de los encuestados piensan que la tendencia al teletrabajo seguirá también luego del final de la pandemia de coronavirus. Las probabilidades de que eso suceda también son grandes en Alemania. Uno de cada tres trabajadores se desempeña actualmente en su oficina, confirma la Comisión Central Inmobiliaria alemana (ZIA, por sus siglas en alemán). Además, la cantidad de empleados de oficina seguirá aumentando en el futuro. ¿Más "Home office" y menos edificios de oficina? La ZIA pronostica que también en la pospandemia habrá más personas que trabajen desde su casa. Por lo tanto, la demanda de superficie inmueble para oficinas disminuirá en hasta un 20 por ciento en Alemania, lo que tendrá consecuencias en los alquileres, que están aumentando desde hace una década en este país. También se prevé que habrá más oficinas vacías. Pero eso no sería tan negativo, explica a DW Andreas Wende, de la ZIA: "En los últimos tiempos apenas había edificios vacíos en las grandes ciudades". Incluso hay proyectos en grandes ciudades que ya están previamente alquilados por tres años, explica Wende. Desde 2010, en Alemania hay cada vez menos oficinas vacías. Antes de la crisis del coronavirus, había un 2,9 por ciento de inmuebles de oficinas desocupados. Demasiado poco, opinan los expertos, ya que solo a partir de un 5 por ciento las empresas tienen suficiente margen como para expandirse o mudarse. "La evolución actual conducirá a que volvamos a tener nuevamente un porcentaje positivo de un 5 a un 7 por ciento", estima Andreas Wende. La situación en Alemania no será crítica por eso, ya que "la economía alemana posee una gama demasiado amplia como para que eso la afecte". Aumento de exigencias en los puestos de trabajo. También el experto en negocios inmobiliarios Günter Vornholz cree que, en el futuro, también en Alemania más personas trabajarán desde su hogar. Sin embargo, estima que el número de personas que lo hagan aumentará solo ligeramente. Ya en la actualidad la cantidad de empleados en teletrabajo disminuyó claramente, explica Vornholz, profesor de Economía Inmobiliaria en la EBZ Business School de la ciudad de Bochum. Además, el cambio a la modalidad del trabajo remoto tampoco es fácil para muchas empresas. "Por el momento no se llevan a cabo verificaciones de las oficinas en los hogares, pero hay ciertas reglas sobre cómo debe ser un lugar de trabajo remoto", aclara el experto. "Por ejemplo, trabajar sobre la mesa de la cocina no está permitido, según las normas de la Mutual Profesional". Independientemente de cuántos empleados vuelvan a trabajar a las oficinas de la empresa, también las exigencias con respecto a los lugares de trabajo en ellas han cambiado debido al coronavirus. Jes Staley, presidente del banco británico Barclays, lo describe así: "Hacinar a 700 personas en un edificio podría ser cosa del pasado. Deberemos encontrar caminos para poder trabajar a distancia por un tiempo mucho más largo". Decisivo es cuánto tiempo necesita la economía para recuperarse La demanda de superficies para oficinas no caerá de la noche a la mañana porque las empresas no abandonarán sus edificios de inmediato, opina Sven Carstensen, de la consultora económica Bulwiengesa. Tampoco es seguro si todos los empleados pueden y quieren trabajar a largo plazo de forma remota, advierte.
Desde su punto de vista, el desarrollo del mercado inmobiliario depende más bien de cuán velozmente se recupere la economía. "¿Crearán las empresas más puestos de trabajo o los suprimirán? De eso depende la demanda de oficinas", sostiene Carstensen. En general, la consultora Bulwiengesa, que también presta servicios al Bundesbank, calcula que este año habrá una clara disminución en los alquileres de inmuebles para oficinas. "Muchas empresas están evaluando si no deberían aplazar sus planes de mudanza", subraya el especialista. Según él, en tiempos inciertos, a nadie le gusta invertir, y por eso, este 2020 no será un buen año para el mercado inmobiliario orientado hacia las compañías, en especial, en lo referente a los alquileres. Vornholz, por su parte, resalta que uno de cada tres empleados en Alemania cuenta con un oficinas individuales, y que eso seguirá siendo así. "Si la crisis del coronavirus no dura demasiado, y se continúan tomando buenas medidas políticas, no creo que los alquileres de oficinas cambien demasiado", afirma. Dramática situación en EE. UU. El panorama en Estados Unidos podría ser mucho peor que en Alemania, ya que la economía y el mercado laboral están siendo muy afectados por la pandemia. "En Alemania no ha sido tan grave porque contamos con trabajo a jornada reducida. En EE. UU. casi la mayoría de los trabajadores con contratos comparables a los de aquí han perdido su empleo", indica Vornholz. La agencia de evaluación Moody's estima que en EE. UU. podría haber un 20 por ciento de edificios de oficinas vacíos hasta 2021. Los precios del alquiler de oficinas en algunos lugares, como en Nueva York, incluso caerían un 25 por ciento. Ya en el primer semestre de 2020, la actividad de renta de inmuebles para oficinas en EE. UU. cayó en un 30 por ciento en comparación con el año anterior. Si únicamente el banco Morgan Stanley decidiera reducir su superficie de oficinas en Nueva York en un tercio, eso haría que un millón de metros cuadrados quedaran vacíos. |
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| En Midtown Manhattan, Nueva York, las superficies para oficinas costaban antes de la pandemia unos 85 dólares por metro cuadrado |
El verdadero y amplio costo de las oficinas vacías. 13 de marzo de 2022· Ciudades como Nueva York cambiaron su dinámica tras los efectos de la pandemia y las medidas para evitar contagios Mariana Eliano Las ciudades suelen recuperarse después de una crisis. Ya sea una pandemia, un terremoto, incendios o inundaciones, esos motores del mundo que son las grandes urbes siempre han emergido más fuertes tras enfrentar la adversidad. El Gran Incendio de Londres, que en 1666 destruyó gran parte de esa ciudad, impulsó la aprobación de una tanda de regulaciones para prevenir incendios: los constructores cambiaron la madera por ladrillo o piedra, y se empezaron a construir paredes más gruesas y calles más anchas. Cuando el cólera arrasó Estados Unidos en la década de 1850, Nueva York y otras ciudades introdujeron los desagües cloacales y los parques públicos. Y cuando esa misma enfermedad se propagó por París, las autoridades también tomaron drásticas medidas sanitarias, plantaron árboles en las calles, instalaron fuentes en los parques, y sanearon barriadas pobres. Las urbes actuales enfrentan desafíos diferentes. Como el retorno masivo a las oficinas sigue siendo incierto, se reavivó el debate sobre el futuro del micro-centro de las ciudades. Los grandes distritos de negocios, como Manhattan, la City londinense o los barrios de Marunouchi en Tokio y de La Défense en París han sufrido el golpe del éxodo de oficinistas. Antes de la cuarentena, en los 21 mayores distritos de negocios del mundo trabajaban 4,5 millones de empleados y albergaban la sede central del 20% de las empresas incluidas en la lista Fortune Global 500, según Ernst & Young y el Instituto de Tierras Urbanas. Cuando el Covid-19 vació las oficinas de todo el mundo, la mayor parte del trabajo profesional se trasladó a los hogares. Y ahora que la pandemia ingresó en su tercer año, el destino del micro-centro de las grandes ciudades sigue en el limbo. ¿Seguirán seduciendo a inversores y talentos o los nuevos esquemas laborales atentarán contra su predominio entre las empresas? Para empezar, puede decirse que a los propietarios de las relucientes torres de oficinas podría haberles ido mucho peor. A diferencia de lo que sufrieron los sectores minorista y hotelero, la mayoría de los inquilinos de oficinas siguieron pagando el alquiler, y los analistas han tenido que desdecirse de muchas de sus peores proyecciones. De hecho, en ciudades como Londres, el movimiento de los alquileres hasta tuvo un pico hacia fines de 2021. De todos modos, la realidad no es color de rosa ni mucho menos. El trabajo a domicilio ha golpeado la demanda de espacio de oficinas, con índices de vacantes aumentando más rápido en los distritos comerciales que en cualquier otro lugar. A nivel mundial, las oficinas desocupadas representan el 12% del total, frente al 8% de vacancia antes de la pandemia. Hoy está disponible el 18% de las oficinas de toda el área metropolitana de Londres. En Nueva York, esa cifra araña el 16%. Más de una de cada cinco oficinas en San Francisco están vacías. En Hong Kong, donde las reducciones de personal son moneda corriente, el alquiler neto real en 2021 cayó más del 7%, tras un desplome del 17% en 2020. Estrategias para no perder En lugar de bajar los alquileres, los propietarios ofrecen beneficios inéditos para retener a sus inquilinos o seducir a otros nuevos. En Manhattan, desde 2016 se duplicaron los aportes de dinero de los propietarios para que los inquilinos equipen o renueven sus oficinas. En todo Estados Unidos, el promedio de meses que está vacía una oficina llegó al nivel más alto desde 2013. Algunos desarrolladores inmobiliarios no pierden el optimismo y apuestan a que la demanda se recuperará. Pero cada nueva variante de Covid-19 ha ido retrasando una y otra vez el regreso masivo de empleados a las oficinas. Y el patrón de asistencia al trabajo es tan cambiante que parece encaminado a reducir la necesidad general de espacio laboral. El mercado de inversiones es fiel reflejo de ese panorama tan sombrío. Las oficinas van perdiendo terreno frente a propiedades de mejor rendimiento, como galpones y unidades residenciales. Aunque tradicionalmente eran el núcleo duro de las carteras de propiedades comerciales en Estados Unidos, en 2021 las oficinas representaron menos de una quinta parte de las operaciones inmobiliarias que se concretaron en ese país. A nivel mundial, fue la primera vez que los inversores gastaron más en departamentos que en oficinas. En 2021, en Estados Unidos o Australia la inversión extranjera en oficinas cayó por debajo del promedio previo a la pandemia. Y la inversión extranjera en locales y galpones se duplicó con creces en esos mercados. Las tasaciones reflejan esa incertidumbre. Los precios de los edificios en los distritos de negocios se han visto afectados. En el distrito financiero de San Francisco el precio de las propiedades se desplomó casi un 20% desde fines de 2019, mientras que en el conjunto del área metropolitana de la bahía han aumentado más de un 5%. En Manhattan, esos precios cayeron un 8% desde el inicio de la pandemia. A las grandes urbes asiáticas les fue mejor. Los precios de las oficinas en Seúl subieron más de un tercio desde fines de 2019 y en Singapur, más de un 10%. La mayoría de los inversores tienen una visión a largo plazo y saben que el capital destinado a oficinas estará bloqueado durante años. Pero parecen alejarse de las ciudades con gran concentración de oficinas y trasladarse a mercados más pequeños, con mayor combinación de edificios. Una encuesta a inversores con activos por más de US$50.000 millones administrados por la firma CBRE reveló que en 2021 se optó por mercados como Phoenix y Denver, en detrimento de Chicago y Nueva York. Pero los grandes polos de negocios seguirán atrayendo ingentes sumas de dinero: se estima que en los próximos años las oficinas de Londres atraerán unos US$81.000 millones de capital extranjero, según Knight Frank. Los propietarios insisten que la preocupación es exagerada. A pesar de que muchos edificios siguen obstinadamente vacíos, los inversores dicen que la demanda de buenas oficinas se mantiene. Algunas propiedades de primera línea siguen seduciendo y muchos inquilinos van dejando los bloques de oficinas más viejos para mudarse a lugares más modernos y sustentables. Pero en la mayoría de las ciudades, esas propiedades premium representan menos del 20% de los edificios de oficinas. La brecha entre los mejores activos y el resto del mercado se ensanchará. Las remodelaciones pueden mejorar algunos edificios de aspecto envejecido, pero es dudoso que convenga invertir en actualizar las propiedades más viejas, debido a la inflación, la escasez de mano de obra y de materiales para la construcción, y el alto costo de actualizar los edificios para cumplir con los estrictos estándares ambientales de hoy. Para los distritos de negocios, las consecuencias podrían ser de largo alcance. El éxodo masivo de empleados bancarios, abogados y otros profesionales perjudica a bares, restaurantes y demás pequeños comercios. Muchos ya tenían problemas por las interrupciones en la cadena de suministros, la escasez de mano de obra y el aumento de los costos. A la economía de Sídney, por ejemplo, cada semana de cuarentena le cuesta unos US$ 178 millones y 40.000 puestos de trabajo. Y en Nueva York, durante la cuarentena cerró más de un tercio de los comercios y pequeñas empresas. El fenómeno también afecta las finanzas municipales. Oficinas desocupadas son sinónimo de menos recaudación impositiva. Las oficinas vacantes también pueden presionar económicamente sobre el transporte público. Se estima que para el año 2024, la caída del número de pasajeros habrá dejado un agujero de US$ 2000 millones en el sistema de transporte de Londres. Y la Autoridad del Transporte Metropolitano de Nueva York, que maneja los subtes de la ciudad, prevé un déficit de US$ 1400 millones para 2025. Pero los distritos de negocios están tomando medidas defensivas. En la mayoría de los casos, la estrategia consiste en hacer que esos sectores sean más vibrantes y atractivos, una tendencia que ya estaba en marcha antes de la pandemia. La City londinense propone “trasnoches culturales”, peatonalización de calles los fines de semana, y al menos 1500 unidades residenciales nuevas para 2030. En Estados Unidos, los rascacielos abren sus terrazas al público, con miradores e instalaciones artísticas pensadas para la selfie. Sídney, por su parte, peatonalizó algunas calles del micro-centro para que se pueda cenar al aire libre, y en París planean transformar los estacionamientos de La Défense en puntos de distribución de entregas a domicilio. El mundo del trabajo está cambiando y eso trae varias consecuencias. |
Oficinas de EE.UU. se enfrentan a un problema de obsolescencia de US$1,1 billones. A medida que los inquilinos favorecen las nuevas torres, el 30% de las propiedades están en riesgo.
John Gittelsohn 19 de marzo, 2022 Bloomberg — Una de las torres de oficinas más altas en el estado de San Luis, en EE.UU., perdió el 96% de su valor de tasación. El antiguo complejo del World Trade Center de Denver se enfrenta a una ejecución hipotecaria. El edificio de trabajo vacante de una empresa petrolera en Houston se vendió este año con una pérdida de US$67,4 millones de dólares para los prestamistas. Estas propiedades son parte del 30% de los edificios de oficinas de EE.UU. (con un valor estimado de US$1,1 billones) que corren un alto riesgo de quedarse obsoletos a medida que los gustos de los inquilinos cambian en la era del trabajo híbrido, según Randall Zisler, consultor independiente y ex jefe de investigación inmobiliaria de Goldman Sachs Group Inc. (GS). Algunas empresas están reduciendo sus espacios. Otras se decantan por oficinas más nuevas o recientemente remodeladas, respetuosas con el medio ambiente, con abundante aire fresco y luz natural, salas de fitness y patios de comidas. Atrás quedan los edificios más antiguos, cuya renovación para adaptarlos a los estándares actuales sería muy costosa. A medida que el valor de esos inmuebles se reduce, algunos propietarios se alejan. “No estamos diciendo que las excavadoras estén llegando en masa”, dijo Zisler. “Pero vamos a ver una revalorización y, en algunos casos, la reutilización de estos edificios” El valor promedio de las oficinas en EE.UU. sigue estando un 4% por debajo de los niveles anteriores a la pandemia, el peor comportamiento de cualquier tipo de inmueble comercial, según los datos de Green Street hasta febrero. Una mirada más profunda muestra un mercado dividido: Mientras que los precios de las oficinas más nuevas y llenas de comodidades han ganado alrededor de un 15%,las propiedades más pequeñas y antiguas han bajado un 20%, dijo Zisler. Los edificios inaugurados desde 2015 han registrado un aumento de la ocupación de más de 4,7 millones de metros cuadrados desde la llegada del Covid-19, mientras que las vacantes han aumentado en otros lugares, según Jones Lang LaSalle Inc. (JLL). El contraste es más pronunciado en los mercados de las grandes ciudades, donde más del 70% del stock de oficinas tiene al menos tres décadas de antigüedad, como Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Boston, Chicago y Filadelfia, informó la correduría. Los trabajadores han tardado en volver a las oficinas dos años después de que los cierres por pandemia los enviaran a casa. Considerando que muchas personas juran no volver a sus antiguos viajes de rutina, las empresas están reconsiderando sus necesidades inmobiliarias, y algunas están reduciendo su tamaño o poniendo espacios para subarrendar. Según Green Street, la demanda de espacio presencial puede caer un 15% con respecto a los niveles anteriores a Covid.19 en los próximos cinco años, ya que los horarios remotos o híbridos son cada vez más comunes. Para atraer a los trabajadores más reacios a volver a sus puestos de trabajo, los empresarios buscan oficinas mejoradas con algunas de las ventajas del hogar. Muchos de los inquilinos que pagan más dinero, como las empresas tecnológicas, sólo buscan edificios con una baja huella de carbono, mientras que normativas como la Ley Local 97 de Nueva York pueden exigir grandes inversiones para cumplir los objetivos energéticos. Las renovaciones no garantizan el éxito de los edificios en ubicaciones débiles. Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) añadió un gimnasio y un comedor en 2019 a un edificio de Norwalk, Connecticut, que solo estaba ocupado en un 46% en diciembre. La compañía dejó de pagar una hipoteca de US$30 millones en lugar de gastar más dinero para arrendar el espacio, dijo la directora financiera Christina Chiu en una conferencia telefónica el mes pasado. “Las matemáticas favorecían la devolución de las llaves al prestamista”, dijo Danny Ismail, analista senior de Green Street.
Algunos prestamistas se están rindiendo. MUFG Union Bank está vendiendo una hipoteca de US$190,8 millones sobre un complejo de Chicago cuyo mayor inquilino, BMO Harris Bank, se trasladará a una nueva torre frente al río este año. La deuda vence el 31 de marzo, posicionando al comprador de la nota para asumir la propiedad en una “base atractiva en relación con la nueva construcción”, según un memorando de marketing de JLL. Un portavoz de MUFG Union Bank no quiso hacer comentarios. La tasa de desocupación de oficinas del centro de Chicago rondaba el 31% a finales de 2021, según datos de JLL. Campanas de alarma. La tasa de morosidad hipotecaria de las oficinas sigue siendo mucho más baja que la de los hoteles y los inmuebles comerciales debido a los arrendamientos a largo plazo y a las obligaciones contractuales de pago aunque los inquilinos no estén utilizando el espacio. En una señal de creciente cautela, algunas nuevas hipotecas incluyen cláusulas que desvían los pagos de alquiler de los inquilinos directamente a los prestamistas en lugar de a los propietarios cuando las oficinas permanecen a oscuras durante largos períodos, dijo Elizabeth Murphy, una abogada de finanzas inmobiliarias de Alston & Bird LLP. “Eso hace saltar las alarmas”, dijo Murphy en una entrevista desde Charlotte, Carolina del Norte. Los valores se desploman tras los impagos. En los últimos dos años, las revalorizaciones de 60 edificios de oficinas con valores respaldados por hipotecas comerciales en dificultades cayeron una media del 67%, borrando más de US$1.200 millones en garantías, según datos recopilados por Bloomberg. La mayor liquidación de ese grupo fue el 909 Chestnut en San Luis, que se tasó en agosto en US$9,2 millones, frente a los US$207,3 millones de 2014. Construido en 1986 como sede mundial de Southwestern Bell Corp, los 1,1 millones de metros cuadrados del edificio están disponibles para su alquiler, según una presentación del agente. La propiedad está bajo contrato y se espera que la venta se cierre este año, muestran los documentos del préstamo. El agente, Tony Kennedy de Colliers, no quiso hacer comentarios. La tasa de vacantes de Houston alcanzó el 28% en diciembre, informó JLL, agravada por los años de contracción de la industria petrolera estadounidense. Three Westlake Park, una antigua oficina vacía de BP Plc (BP) y ConocoPhillips (COP), se vendió en enero por alrededor de US$21 millones, lo que supuso una pérdida de US$67,4 millones para los prestamistas, según Kroll Bond Rating Agency LLC. Los nuevos propietarios planean convertir las oficinas en departamentos. En Denver, donde las oficinas del centro de la ciudad están vacías en un 24%, uno de los perdedores son las antiguas torres World Trade Center I y II, construidas en 1979 y tasadas en US$176 millones en 2013. Los propietarios no lograron encontrar un comprador que cubriera la hipoteca de US$132 millones y acordaron ceder la propiedad, ahora llamada Denver Energy Center. Se espera una ejecución hipotecaria este mes, según los datos del préstamo recopilados por Bloomberg. Una portavoz del propietario, Gemini Rosemont, con sede en Los Ángeles, no respondió a las solicitudes de comentarios. Se avecinan más pérdidas para los propietarios de todo el país. “Vamos a ver un descenso sustancial de los precios en los edificios que están obsoletos”, dijo Zisler. “Se verá en los próximos cuatro años, quizá incluso antes”. |
Cities with empty offices see new room to expand housing. After Covid, New York and other cities are weighing whether to convert empty office buildings into affordable housing. Ciudades con oficinas vacías ven nuevo espacio para ampliar viviendas. Después de Covid, Nueva York y otras ciudades están sopesando si convertir edificios de oficinas vacíos en viviendas asequibles. JANAKI CHADHA 11/11/2021  NUEVA YORK — Para ver cómo la pandemia de covid-19 ha cambiado los centros de la ciudad de Estados Unidos, todo lo que tiene que hacer es pararse en la estación de metro de Times Square una mañana entre semana. Debajo de una de las intersecciones más icónicas de Estados Unidos, los trenes se detienen con solo unos minutos de diferencia, pero incluso en el punto álgido de la hora pico, solo están medio llenos. Las plataformas y el laberinto de escaleras que conducen a las salidas están escasamente ocupados; se cierra un puesto que vendía periódicos y revistas, cigarrillos y refrescos. En las calles de arriba, el número continuo de víctimas de la pandemia es evidente. Una antigua tienda de sándwiches Pret A Manger y la farmacia Duane Reade están disponibles para alquilar; en el interior, los espacios están vaciados pero aún conservan sus logotipos anteriores. En un Starbucks cercano que antes del covid solía ver largas filas, solo unas pocas personas esperan para hacer pedidos. “El año pasado no había nadie en las calles, ahora tal vez el 20 por ciento está regresando”, me dijo un vendedor de carritos halal llamado MD Alam. Alam dijo que ha estado operando el carrito durante más de una década en la Sexta Avenida cerca de Bryant Park, a pocos pasos de la torre Bank of America, Rockefeller Plaza y otros edificios de oficinas importantes. “Ya no es como antes”. En Times Square y el resto del centro de Manhattan, los edificios de oficinas que alguna vez impulsaron gran parte de la actividad del área todavía están muy por debajo de la ocupación previa a la pandemia. Solo el 28 por ciento de los trabajadores de oficina de Manhattan había regresado a sus escritorios a fines de octubre, según una encuesta de un destacado consorcio empresarial, la Asociación para la Ciudad de Nueva York, y solo el 8 por ciento regresaba cinco días a la semana. Una gran mayoría de empleadores, el 80 por ciento, dijeron que esperaban un cambio permanente en sus políticas de trabajo remoto, según la encuesta, mientras que un tercio anticipó que necesitarían menos espacio de oficina en los próximos cinco años. Los cambios en los patrones de trabajo inducidos por la pandemia han cobrado un precio especialmente agudo en los distritos comerciales centrales de las ciudades, ecosistemas que dependen de una avalancha diaria de oficinistas que frecuentan cafeterías y lugares para almorzar, se detienen en restaurantes y bares después del trabajo y conducen vehículos públicos. número de pasajeros de tránsito. En Nueva York, donde los edificios de oficinas representan una parte importante de los impuestos a la propiedad de la ciudad, la pandemia también provocó una caída de $28.6 mil millones en el valor de mercado imponible y le costó a la ciudad más de $850 millones en ingresos fiscales. Estos impactos plantean una especie de crisis existencial para los vecindarios centrados en oficinas y consecuencias significativas para las ciudades que los contienen. Estudios recientes han sugerido que el trabajo remoto perdurará. Un artículo predijo que el 20 por ciento de los días laborales completos ocurrirían desde casa incluso después de que termine la pandemia, en comparación con solo el 5 por ciento antes de Covid. El mismo estudio dijo que este cambio reducirá el gasto en los principales centros de las ciudades al menos entre un 5 y un 10 por ciento en comparación con los niveles previos a la pandemia. El resultado es que es probable que algún espacio comercial quede vacante a largo plazo, al mismo tiempo que las principales ciudades como Nueva York están luchando con la falta de apartamentos asequibles. Eso ha llevado a grupos de bienes raíces, urbanistas, expertos del mercado y otros a considerar si Covid ha creado una oportunidad para reinventar áreas como el centro de Manhattan, particularmente con nuevas viviendas. La idea no está exenta de desafíos logísticos y políticos, pero los defensores dicen que podría ayudar a dar nueva vida a las áreas vaciadas por la pandemia. “Los propietarios están siendo muy creativos tratando de mejorar sus edificios, amenizar sus edificios, mejorar los sistemas de calidad del aire”, dijo Peter Riguardi, director y presidente de la región tri-estatal de Nueva York de la firma de servicios inmobiliarios JLL.
James Whelan, presidente de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York, dijo que cree que es "inevitable" que una parte del mercado de oficinas comerciales de la ciudad, en particular los edificios más antiguos, "no se pueda reutilizar como espacio de oficinas comerciales en el futuro". La forma en que se utilizarán esos edificios y cómo se producirá esa transición dará forma a las ciudades estadounidenses en las próximas décadas. Las Ciudades de alto costo como Nueva York, San Francisco y Washington han visto cómo los alquileres aumentan mucho más rápido que los ingresos en las últimas décadas, y muchos residentes gastan cada vez más de sus salarios mensuales en vivienda. El problema ha sido especialmente agudo para los hogares más pobres: un estudio reciente encontró que un trabajador que gana el salario mínimo del estado de Nueva York de $12.50 por hora necesitaría trabajar 94 horas a la semana para pagar un apartamento de una habitación a precios de mercado. Mientras tanto, los esfuerzos para construir nuevas viviendas, particularmente en vecindarios de primer nivel con servicios solicitados, se encuentran de forma rutinaria con un rechazo feroz y sostenido por parte de los residentes existentes. En ciudades donde los costos de construcción son altos y la tierra sin desarrollar es escasa y costosa, dónde construir nuevas viviendas y cómo financiarlas han demostrado ser preguntas insolubles para los formuladores de políticas. En Nueva York, Manhattan es el centro de empleos, tránsito y muchos de los principales hitos culturales de la ciudad, lo que hace que muchos de sus vecindarios sean lugares atractivos para vivir. Pero el distrito tiene algunos de los costos de terrenos más altos de la ciudad, y gran parte ya está construido, lo que hace que el espacio comercial vacío sea una oportunidad única. “[Si un] propietario no ve ningún valor económico en invertir en una propiedad para mantenerla comercializable y mantenida como un espacio de oficinas competitivo, entonces creo que hay una gran oportunidad para que esos edificios se conviertan en viviendas asequibles”, dijo. Brett Meringoff, socio gerente del desarrollador Fairstead, que construye viviendas asequibles y está convirtiendo un antiguo hotel en apartamentos en el Upper West Side de Manhattan. “[Las conversiones] pueden ser muy costosas de realizar, pero la verdad es que todo esto está costando mucho dinero: los costos de construcción están aumentando, la tierra escasea, no están haciendo más tierra en Manhattan”, Meringoff dijo. “Tenemos que ser más creativos y encontrar nuevas formas de acceder a unidades o propiedades que puedan convertirse en viviendas asequibles”. Mientras las ciudades luchan contra la escasez de viviendas, los distritos comerciales continúan enfrentando una escasez de otro tipo: personas. En el centro de Manhattan, los dueños de negocios dicen que la fuerte disminución en el tráfico peatonal desde marzo pasado ha sido devastadora para sus resultados, y algunos grupos locales ven la afluencia de residentes como una respuesta. Un informe reciente del Mastercard Economics Institute, un brazo de investigación de la compañía de tarjetas de crédito, encontró que el gasto en pequeñas y medianas empresas en los distritos comerciales centrales disminuyó un 33 por ciento en comparación con los niveles de 2019, mientras que los minoristas en áreas residenciales vieron un 8 por ciento. aumento del gasto. Un análisis de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York el mes pasado encontró que casi el 30 por ciento de los escaparates en una parte del centro de la ciudad cerca de Grand Central Station están vacíos. Nick Stone, fundador y director ejecutivo de la cadena de café Bluestone Lane, dijo en una entrevista reciente que el volumen de clientes en sus ubicaciones en el centro de la ciudad seguía siendo aproximadamente un 60 % menor que antes de la pandemia, “lo cual es imposible para empresas como la nuestra, que dependemos de la consistencia”. de mecenazgo.” Barbara Blair, presidenta de Garment District Alliance, un grupo que representa a propietarios y negocios en un área justo al sur de Times Square, dijo que la falta de tráfico peatonal ha contribuido a los temores sobre el crimen y ha agudizado los problemas actuales, como la falta de vivienda en las calles. “Nada nos gustaría más y a nuestros restaurantes no les gustaría nada más que tener mucho, mucho más residencial en el vecindario, y creo que es una muy, muy buena idea para las personas que pueden convertirse, si es que se convirtieron”, dijo Blair. “Creo que lo residencial realmente cambiaría el tono de las calles y lo que ves todos los días y la viabilidad del comercio minorista”. Para Nueva York, este no es un territorio completamente nuevo. El Bajo Manhattan, el área alrededor de Wall Street y Battery Park, pasó por una transición similar en la década de 1990 y principios de la de 2000, una transformación que Whelan, de la junta de bienes raíces, y otros dijeron que podría ser un modelo para el centro de la ciudad. En las décadas de 1980 y 1990, el mercado de oficinas comerciales en el bajo Manhattan estaba deprimido; la calidad del stock de oficinas se consideró obsoleta en comparación con otras partes de la ciudad y el área estaba luchando con grandes cantidades de espacio vacante. En 1995 se estableció un programa de incentivos que perdonaría los pagos de impuestos a la propiedad de los propietarios por un período de tiempo para alentar las conversiones a viviendas; en las décadas siguientes, casi 20 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas se convirtieron en apartamentos, y en los últimos 20 años, la población residencial del área casi se ha duplicado, según una estimación de Alliance for Downtown New York, una empresa local grupo. Módulo: Colección: Carrusel de ciudades de laboratorio de recuperación “Es justo decir que es una de las grandes historias de éxito en Nueva York. Creo que es, francamente, una historia de éxito a nivel mundial en términos de revitalización urbana”, dijo Whelan. “Realmente ayudó a recuperar el bajo Manhattan de varias maneras”. Paul Levy, fundador y director ejecutivo del distrito de gestión empresarial Center City Philadelphia, dijo que la reutilización de edificios comerciales más antiguos ha sido una tendencia acelerada en ciudades de todo el país, desde Filadelfia hasta Minneapolis y Los Ángeles. “Ese ha sido un fenómeno de 20 años en la mayoría de las ciudades, simplemente se vuelve más urgente en este momento”, dijo Levy. “Creo que sabemos cómo hacer esto en los centros; la conversión de edificios de un uso a otro es algo que hemos estado haciendo en todo el país”. nulo Por todas las formas en que las conversiones de oficina a residencial podrían ayudar a revivir los vecindarios del centro y ayudar a las ciudades a desarrollar las viviendas que tanto se necesitan, una variedad de factores estructurales, económicos y políticos hacen que sea prácticamente difícil llevarlas a cabo. En Nueva York, por ejemplo, el mismo enfoque financiero que funcionó en el bajo Manhattan hace décadas no se traduce claramente en el presente. Durante la pandemia, una gracia salvadora para los propietarios de oficinas ha sido el hecho de que los contratos de arrendamiento con empresas a menudo duran una década o incluso más, lo que significa que muchas empresas no necesitarán tomar decisiones inmobiliarias importantes durante algún tiempo. Sin embargo, para que se produzca una conversión, los inquilinos de las oficinas deben vaciar un edificio, un proceso que llevaría al menos varios años. Y la caída en el alquiler y la disminución en el valor del espacio de oficinas tendrían que mantenerse a largo plazo para que las conversiones presenten un camino financiero lógico para los propietarios. Esa es una de las razones por las que los expertos dicen que las conversiones, incluso si están generando principalmente viviendas a precio de mercado, requieren incentivos fiscales de alguna forma para ayudar a los propietarios a sobrevivir durante esa transición, una propuesta complicada en ciudades como Nueva York, donde las grandes exenciones fiscales para los promotores inmobiliarios y las grandes corporaciones han sido objeto de un mayor escrutinio. Carl Weisbrod, ex-jefe del Departamento de Planificación Urbana de Nueva York y, antes de eso, artífice de los esfuerzos para revivir el bajo Manhattan, dijo que podía ver esa estrategia replicada “en un grado muy limitado” en el centro de la ciudad. Pero el mercado de espacio de oficinas no ha caído al punto en que sería financieramente factible o deseable en una escala más amplia, al menos no todavía. La condición del espacio de oficinas en el bajo Manhattan en la década de 1990 hizo que las propiedades, especialmente las más antiguas, pudieran comprarse “a un precio muy, muy económico”, dijo Weisbrod. “Eso realmente no existe en el centro de la ciudad, donde incluso los edificios que no son tan nuevos aún tienen precios bastante altos”. Las conversiones en sí mismas, que implican la revisión de los sistemas de plomería y electricidad de un edificio y la construcción de nuevos baños y cocinas donde no los hay, tienen un costo significativo. Otro problema es estructural. John Cetra, un arquitecto con sede en Nueva York que ha trabajado en numerosas conversiones, dijo que los edificios de oficinas más nuevos suelen tener placas de piso más anchas que las estructuras más antiguas, lo que dificulta dividirlos en apartamentos individuales que cumplan con los requisitos del código de vivienda para ventanas y otros factores. . Esto crea una especie de "efecto de dona" en el que el exterior de un edificio, más cerca de las ventanas, se puede convertir más fácilmente, mientras que grandes porciones de espacio hacia el centro plantean un desafío mayor, dijo. “A medida que los edificios de oficinas se hacían más y más grandes, con placas de piso cada vez más grandes, cambió toda la capacidad de hacer conversiones”, dijo Cetra. Este es un problema en las ciudades de EE. UU. para los edificios de oficinas construidos a partir de la década de 1960, dijo Cetra. Las estructuras más antiguas, las construidas en el siglo XIX y principios del siglo XX, generalmente tenían placas de piso más pequeñas y diseños más fáciles de dividir en apartamentos individuales. En Nueva York, existe un amplio consenso de que cualquier plan para facilitar las conversiones, ya sea a través de cambios de zonificación o incentivos fiscales, o ambos, debe requerir al menos algunas viviendas asequibles y más de lo que se requiere para las conversiones en el bajo Manhattan. Pero el costo y las dificultades logísticas asociadas con estos esfuerzos también dificultan garantizar que los apartamentos para personas con ingresos bajos y moderados sean parte del resultado final. Las oleadas pasadas de conversiones en ciudades como Nueva York, San Francisco, Chicago y Filadelfia generaron con mayor frecuencia condominios o alquileres de alto nivel que viviendas asequibles. De hecho, las ciudades tienen recursos finitos para destinar a sus esfuerzos de vivienda subsidiada, y convertir edificios de oficinas en núcleos urbanos no es necesariamente la forma más rentable de producir unidades asequibles. “Va a costar mucho más crear una unidad para la conversión de un edificio de oficinas en el centro de Manhattan que crear una unidad en otro lugar de la ciudad porque los bienes raíces son muy caros”, dijo Rafael Cestero, presidente de la Community Preservation Corporation, una organización sin fines de lucro que brinda financiamiento para viviendas asequibles y exdirectora del departamento de vivienda de la ciudad de Nueva York. “Y creo que hay que tener en cuenta el equilibrio de esas compensaciones”. Cestero no cree que las conversiones alguna vez se conviertan en un importante productor de viviendas asequibles para la ciudad, pero aún cree que existe la oportunidad de crear incentivos fiscales específicos y mecanismos de financiamiento que puedan ayudar a los propietarios a realizar tales esfuerzos donde tenga sentido hacerlo. Si bien los incentivos para ayudar a los dueños de propiedades a buscar conversiones deben incluir un requisito de vivienda asequible, dijo, es poco probable que un proyecto con apartamentos asequibles exclusivamente con restricciones de ingresos se lleve a cabo. “En última instancia, creo que el principio en el que todos deberíamos estar de acuerdo es que, en un mundo en el que vamos a tener mucho más trabajo remoto, es probable que las comunidades de uso mixto donde la gente vive y la gente trabaja sean más vibrantes y atractivas y la tipo de comunidades que Nueva York quiere”, dijo. “Pero llevará tiempo y sucederá durante muchos, muchos años”. |
DESDE MARBELLA HASTA EL PIRINEO. Éxodo urbano en la abogacía: los letrados que ejercen desde el pueblo. Irene Cortés 09/06/2021 El confinamiento domiciliario del año pasado pilló a la abogada Paloma Mendo en su piso de Madrid, donde vive sola. Tras esa experiencia, y una vez se pudo viajar entre comunidades, se 'escapó' a la casa que tiene su familia en Sieste, un pequeño pueblo escondido en el Pirineo aragonés. Junto con su madre y su hermana, ingeniera de telecomunicaciones, Mendo pasó varios meses en esta pequeña localidad del Sobrarbe oscense, que tiene un total de 17 habitantes censados, según el INE. Volvió a la capital meses después para hacer acto de presencia en su despacho, Helas Consultores, y reunirse con compañeros y clientes. Desde entonces, su rutina ha sido ir de aquí para allá, aunque pasando temporadas más largas en el pueblo. Atiende al teléfono desde Madrid. "Nos volvimos porque a mi madre la vacunaban y yo tenía algunas reuniones. La semana que viene tengo mi último compromiso presencial y, aunque mis vacaciones son en agosto, lo he hablado en la oficina y me quedaré en Sieste hasta, por lo menos, septiembre", describe. La pandemia ha revolucionado el modelo de trabajo de prácticamente todos los sectores, y el legal no ha sido ninguna excepción. La introducción forzosa del teletrabajo ha permitido a los profesionales darse cuenta de que otra forma de ejercer es posible y que la presencialidad no siempre es indispensable. Ello unido, además, a la desmitificación de las ciudades tras la cuarentena, que llevó a muchos a plantearse si realmente compensa la vida en una gran urbe. Ahora bien, desvincularse de las oficinas no siempre es sencillo. Al fin y al cabo, se trata de una profesión en que hay ciertas labores en las que la presencia física es relevante o, directamente, esencial (los juicios, por ejemplo). A pesar de ello, algunos letrados han aprovechado la oportunidad que les ha brindado el trabajo remoto y compaginan su rutina urbana con largas épocas en otros lugares distintos de donde tiene sede el bufete. El lujo de irse a esquiar al terminar la jornada. Una de las principales ventajas de poder ejercer desde el entorno rural es, para Casimiro González, laboralista en el bufete Casadeley, la oferta de ocio al acabar la jornada. Este abogado pasó cerca de seis meses en Lugueros, un pueblo de León con una población de 122 personas a las faldas de los Picos de Europa. "En vez de invertir el tiempo libre en tomarte unas cañas, iba a la montaña, a hacer deporte o, algunos viernes, a esquiar a la estación de San Isidro, que está a 10 minutos en coche", recuerda. Este amplio abanico de posibilidades, inaccesibles en la gran ciudad, acaba influyendo positivamente en la productividad, ya que permite disfrutar fuera del trabajo y volver con el ánimo renovado al día siguiente. Una sensación similar experimenta Mendo. Aunque en Madrid la oferta de ocio también es amplia, se trata de otro tipo de actividades que nada tienen que ver con las que le ofrece su pueblo. "Yo termino de trabajar y me pongo a arreglar el jardín, voy a pasear, o bajo a jugar a pádel a Boltaña. Y, los fines de semana, hago escapadas al Pirineo". El ritmo de vida rural, más relajado, le posibilita por un lado concentrarse mejor durante la jornada y, por el otro, desconectar al 100% al terminar, "y al día siguiente rindo mucho mejor". Oportunidad de negocio. Una de las ventajas de abandonar la ciudad es, para Javier Fernández, socio y coordinador del Área Fiscal de Ceca Magán, las oportunidades de negocio que puedan surgir en la nueva ubicación. El letrado se incorporó al despacho poco antes de la pandemia, y ya pactó con la dirección poder trabajar todos los viernes desde Marbella, donde reside su pareja. Con la pandemia, pudo ampliar ese margen a una semana sí y otra no. El interés por la ciudad malagueña, no obstante, no se reduce a motivos personales. "Como abogado tributario, Marbella es un nicho de negocio muy atractivo", subraya. La zona aglutina potenciales clientes con un alto poder adquisitivo donde siempre es bienvenido el asesoramiento fiscal sofisticado. "También hay mucha presencia de extranjeros que pasan allí largas temporadas y que necesitan entender las implicaciones del régimen fiscal español", agrega Fernández. Abandonar la ciudad puede generar oportunidades de negocio en la nueva ubicación Ahora bien, ¿cómo se dirige un equipo a distancia? La respuesta no es ninguna sorpresa: "Peor que estando en el despacho", resume Fernández. No obstante, admite que los bufetes se han adaptado al entorno 'online' y coordinar a través de una pantalla resulta más sencillo ahora que antes de la pandemia. "Todos nos hemos vuelto más flexibles, si pospones una reunión no te ponen trabas, hay más comprensión", señala. Las labores logísticas son un poco más complejas, pero el socio reserva esas tareas para la semana en que acude a la oficina. Los clientes, familiarizados con lo 'online' Un factor que ha ayudado considerablemente a permitir teletrabajar desde la España vaciada es la familiarización de los clientes con el mundo digital. "La mayoría no te pone pegas a hacer reuniones por Zoom. Muchas veces, incluso lo prefieren a verse físicamente", confiesa Mendo. De esta forma, se supera uno de los grandes escollos de la profesión en este sentido, que siempre ha insistido en la cercanía al cliente, descartando por completo que se pudiese generar esa confianza a través de una pantalla. De los problemas que generalmente se enumeran sobre el modelo remoto, la letrada rechaza todos. "Te puedes organizar igual, lo único importante es que tengas una buena conexión a internet". De la misma opinión es González, que niega que la lejanía le haya hecho sentir aislado o poco conectado con el equipo. "El teletrabajo en el mundo rural es productivo", insiste. . Ahora bien, no todas las áreas del derecho permiten tanto margen geográfico. En el caso de Mendo, su especialidad en consultoría de 'compliance' le permite operar desde el Pirineo oscense con más facilidad que si fuera una letrada enfocada en civil o penal. En cambio, para el laboralista, su campo del derecho fue precisamente la razón por la que tuvo que volver a la capital. "Con el retorno de la actividad jurisdiccional, los juicios volvieron a la asiduidad habitual", lamenta. Lo mismo le ocurrió a su compañero de despacho y experto en concursal Iker Bergés, que a principios de año teletrabajó desde la localidad de Malón (Zaragoza, 375 habitantes) para atender a su madre enferma de covid. "Todo lo que sea tareas de oficina se puede hacer sin problemas desde casa, pero pleitear es harina de otro costal", opina. A pesar de la obligación de celebrar vistas 'online' siempre que fuera posible, el letrado se encontró en alguna ocasión con tribunales que rechazaron de plano que se uniera telemáticamente a un proceso. "Recuerdo un juez que respondió que no celebraba juicios con pantallas, sino con personas", relata. A pesar de ello, el letrado opina que los procesos judiciales no serían un obstáculo tan grande para huir de la ciudad si no fuera por otro hándicap mayor: la falta de infraestructuras de transporte en cualquier ciudad distinta a la capital. "Mi pueblo no está aislado, pero aun así me resultaba imposible llegar a ciertas partes de España en un tiempo razonable", lamenta. El problema, agrega, no es Malón, que se encuentra a una hora escasa de coche de Zaragoza, sino las conexiones que tiene la capital aragonesa con el resto del país, lo que hace difícil ser abogado litigante y residir en cualquier sitio que no sea Madrid o Barcelona. |
Mar 29, 2022 - Economy & Business Signs of stress deepen in the office real estate market Matt Phillips, author of Axios Markets Más de dos años después de que el COVID-19 revolucionara el mundo del trabajo, están surgiendo señales de un colapso a cámara lenta en el sector inmobiliario de oficinas. Por qué es importante: Los nuevos datos inmobiliarios comerciales sugieren que trabajar desde casa (WFH, por sus siglas en inglés) se está convirtiendo en una característica permanente de la economía estadounidense, un desarrollo que tiene implicaciones importantes para todo, desde los precios de la vivienda hasta la política de transporte y las finanzas municipales. Situación actual : Las tasas de vacantes continúan aumentando en los principales mercados de todo el país, y las señales de problemas en los préstamos respaldados por edificios de oficinas parecen estar aumentando. Los analistas de Barclays señalaron la semana pasada que la proporción de hipotecas de oficinas que se han asignado a "listas de vigilancia" de préstamos que muestran signos de estar en problemas o "servicio especial", donde se envían préstamos con pagos atrasados, ha alcanzado más del 21%. Esa es la más alta desde la crisis financiera. "Esa es una indicación de que algo no muy bueno podría estar comenzando a surgir dentro del sector de oficinas", le dice a Axios Lea Overby, analista de Barclays que cubre el mercado de hipotecas comerciales. Mientras tanto, también comienzan a surgir anécdotas preocupantes. Más recientemente, el gigante de capital privado Blackstone dejó de hacer los pagos de un préstamo que respaldaba una torre de oficinas art deco de 600,000 pies cuadrados en el centro de Manhattan. Se espera que el edificio, 1740 Broadway, esté casi vacío el próximo año después de que el inquilino principal, el minorista en problemas L Brands, decidiera no renovar su contrato de arrendamiento. Blackstone le dijo a Axios en un comunicado enviado por correo electrónico que el edificio "enfrenta un conjunto único de desafíos", y agregó que "seguimos siendo grandes creyentes en Nueva York y ciudades como esta que son centros de innovación y talento". El panorama general: muchas personas que comenzaron la work from home (WFH), durante la pandemia no van a regresar. Eso significa menos demanda de espacio de oficina ahora y, posiblemente, menos drones de oficina potenciales (eh, trabajadores) en el futuro. A nivel nacional, las tasas de vacantes de oficinas aumentaron del 9,7% al 12,2% en los últimos dos años, según Barclays, que citó datos de Costar, una base de datos de bienes raíces comerciales. Es probable que esos números exageren la cantidad de ese espacio de oficina que realmente se está utilizando. Los datos recientes de Kastle Systems , que miden la ocupación al observar el tráfico peatonal en las oficinas, mostraron vacantes de alrededor del 60% en los principales mercados. Algunos de los mayores saltos en las vacantes de oficinas se han producido en San Francisco, Seattle, Nueva York y Los Ángeles. El resultado final: el mercado inmobiliario de oficinas no va a colapsar de la noche a la mañana, ya que los arrendamientos de espacios de oficinas comerciales a menudo bloquean a los inquilinos hasta por 10 años. Pero las tendencias sugieren que el espacio de oficinas estadounidense, junto con la economía en su conjunto, experimentará un cambio significativo en los próximos años. |
El trabajo remoto está acabando con las grandes oficinas. Las ciudades deben cambiar para sobrevivir. Remote work is killing big offices. Cities must change to survive If your office is where you live now, would you live in your old office? Si su oficina es donde vive ahora, ¿viviría en su antigua oficina? I Nací en Manhattan y viví gran parte de mi vida en la Gran Manzana. Fui a la escuela en Bowery y trabajé en complejos de oficinas adyacentes a destinos históricos como Wall Street, Times Square y Madison Square Park. Conocí fuentes para almorzar y asistí a conciertos y conferencias que hicieron avanzar mi carrera. Pero como muchos trabajadores del conocimiento, a raíz de la pandemia, me alejé de la jungla de cemento y me mudé a un pequeño pueblo rural a unas pocas horas al norte de la ciudad de Nueva York. No estoy solo. Datos recientes indican que solo el 8% de los empleados de oficina que trabajaron en la ciudad de Nueva York antes de la pandemia regresan a la oficina cinco días a la semana. Esto crea una crisis financiera para las principales áreas urbanas. Históricamente, el 25 % de la base imponible anual de la Ciudad de Nueva York proviene de bienes raíces comerciales, sustentados por oficinas en Wall Street y Midtown y la plétora de restaurantes, tiendas y vendedores ambulantes que atienden a los millones de personas que solían fluir todos los días para y de los corredores comerciales de la ciudad. Las grandes ciudades, en otras palabras, ya no son lo que eran. Pero eso deja abierta una puerta a lo que podrían llegar a ser las ciudades. El alcalde de la ciudad de Nueva York, Eric Adams, abordó la necesidad de un cambio en un discurso reciente. “Es imperativo que nuestros líderes económicos se sienten y digan cómo serán nuestros distritos y centros comerciales”, dijo Adams.
Hay algo revolucionario ahí. Trabajando todos los días en el mundo de los desarrolladores de software y la gestión del conocimiento, creo que estamos en un punto de inflexión que cambiará no solo el lugar donde trabajamos (en casa o en la oficina) y la forma en que trabajamos (remoto, asíncrono), sino también la naturaleza de nuestras ciudades. , nuestros pueblos, y con ellos, nuestra civilización. De Londres a São Paulo, de Boston a Berlín, existe la oportunidad de que la metrópolis emerja como algo diferente, algo igualmente esencial, pero quizás más equitativo, asequible y humano. Para hacer bien esta transformación, podemos aprender del mundo del software de código abierto. II
¿Qué nos llevó a trabajar en oficinas en primer lugar? Durante la mayor parte de su historia, el lugar de trabajo físico cumplió funciones utilitarias esenciales. DJ Huppatz y Agustin Chevez explican que “la oficina” comenzó como un lugar donde la paz y la soledad permitían la concentración y donde las obras en papel importantes y raras podían almacenarse de forma segura: “Los orígenes de la oficina moderna se encuentran en organizaciones a gran escala como gobiernos, empresas comerciales y órdenes religiosas que requerían registros o documentación por escrito. Los monjes medievales, por ejemplo, trabajaban en espacios tranquilos diseñados específicamente para actividades sedentarias como copiar y estudiar manuscritos. Como se muestra en San Agustín en su celda de Botticelli , estas primeras 'estaciones de trabajo' comprendían un escritorio, una silla y estantes de almacenamiento”. La tecnología jugó un papel fundamental en el desarrollo de la oficina. Las computadoras alguna vez requirieron pisos enteros, diablos, edificios enteros, para albergar su poder de procesamiento. Se redujeron con el tiempo, pero las oficinas aún brindaban un lugar para que los trabajadores accedieran a hardware que no era asequible o poco práctico para usar en el hogar. Huppatz y Chevez apuntan a 1964, cuando IBM introdujo un dispositivo de grabación de tarjeta magnética en una máquina de escribir Selectric , como punto de inflexión. A partir de ahí, la funcionalidad y la comodidad de un pequeño ejército de dispositivos (copiadoras, máquinas de fax, bastidores de servidores) dieron a los empleados buenas razones para trabajar desde una oficina. Incluso cuando el código se podía escribir en casa en una PC, trabajar desde casa como programador no era necesariamente práctico. Cuando hablé con Paul Ford y Sara Chipps sobre sus primeras carreras en la década de 1990, recordaron estar sentados en una oficina donde se pasaban versiones de un proyecto de software en un disco físico. ¿Copias de seguridad esenciales de archivos y datos clave? A veces, eran algunos discos duros en un maletín que llevabas a casa por la noche. Como periodista, trabajé durante muchos años en oficinas lujosas que cumplían una función esencial : un centro para el trabajo físico (colaboración en un periódico o una revista impresos en papel REAL) y un lugar para acceder a una computadora propiedad de la empresa donde vivía mi trabajo. almacenamiento local que no estaba respaldado en ninguna nube. Sin embargo, para 2015, era muy consciente de las muchas horas al día que pasaba viajando y de lo innecesario que era el viaje para completar mi trabajo; cómo, de hecho, a menudo hacía que completar mi trabajo fuera más difícil. En ese momento, mi trabajo se realizaba casi por completo en chats, correos electrónicos y documentos en línea. La mayoría de los escritorios todavía tenían un teléfono fijo, pero estaban sin usar, una reliquia de una era diferente de la sala de redacción. Sentí en ese momento que ver a las personas en persona, especialmente a mis jefes, era clave para avanzar en mi carrera. Mi gerente me dijo explícitamente que me esperaban en la oficina al menos tres días a la semana. Sin embargo, había muchos días en los que llegaba a la oficina y no escuchaba conversaciones alrededor de la máquina de café, ni veía una colaboración inspiradora alrededor de un tablero de dibujo. Cada trabajador, incluso en un plan de oficina abierta sin cubículos, vivía completamente en su propio mundo: auriculares puestos, múltiples pestañas abiertas en Google Docs, Slack, correo electrónico, Spotify, Twitter, YouTube y una docena más. Estábamos sentados o de pie, nuestra atención fija en la pantalla, las bromas de la oficina ocurrían en mensajes privados y en canoas de Twitter, no en la sala de descanso. Para los desarrolladores de software, los avances de la última década, especialmente el advenimiento de la computación en la nube y el control de versiones, significaron que la contribución asincrónica a una base de código era tan práctica desde el hogar como desde la oficina. Sin embargo, antes de la pandemia, la mayoría de las grandes empresas de tecnología invirtieron mucho en bienes raíces y dictaron que los empleados pasaran al menos varios días a la semana en la oficina. Sin embargo, el impacto transformador de nuestras cuarentenas recientes y el rápido crecimiento del éxito de las empresas fundadas en torno a proyectos de código abierto finalmente están catalizando un cambio que se aleja de este enfoque arcaico. III La pandemia expuso una verdad tácita. Las personas no eran menos productivas trabajando desde casa; de hecho, muchos hicieron más trabajo. ¿Lo que da? Bueno, resta una hora de viaje en cada sentido. Reste otra hora que pase caminando para tomar café, bocadillos y almuerzo. Retire una hora aquí o allá por toda la colaboración que sucedió alrededor de la mesa de ping pong o Xbox. Elimine los stand-ups, los registros y las reuniones dedicadas a charlas e ideas vagas que, ya sabes, podrían haber sido un correo electrónico. ¿Por qué tantas empresas, incluidas empresas tecnológicas supuestamente innovadoras, insistieron en una fuerte inversión en oficinas y bienes raíces incluso cuando la mayor parte del trabajo de oficina se trasladó a dispositivos portátiles conectados a la nube? ¿Y por qué tantas de las empresas tecnológicas más valiosas del mundo siguen luchando para que los trabajadores vuelvan a la oficina ahora? Como escriben Huppatz y Chevez, la oficina actúa como una “declaración visible de prestigio y poder”. Las empresas que han invertido mucho en elegantes parques de oficinas quieren que estén llenos de actividad de los empleados cuando los clientes, socios o periodistas vienen de visita. Otro imperativo para la gerencia, que generalmente no se menciona, es que la oficina les permita implementar el monitoreo, la vigilancia y el control. La pareja escribe: Varias teorías de gestión también tuvieron un profundo impacto en la oficina. Como dijo Gideon Haigh en The Office: A Hardworking History , la oficina era “una actividad mucho antes de que fuera un lugar”. El trabajo fue moldeado por expectativas sociales y culturales incluso antes de que existiera la oficina moderna. Los monasterios, por ejemplo, introdujeron el cronometraje que impuso una estricta disciplina en las rutinas diarias de los monjes. Más tarde, los teóricos modernos entendieron la oficina como un entorno similar a una fábrica. Inspirado por los estudios de tiempo-movimiento de albañiles de Frank Gilbreth y los Principios de gestión científica de Fredrick Taylor, el libro de William Henry Leffingwell de 1917, Scientific Office Management , describía el trabajo como una serie de tareas que podían racionalizarse, estandarizarse y calcularse científicamente en un régimen de producción eficiente. Incluso sus concesiones al entorno de la oficina, como las flores, estaban destinadas a aumentar la productividad. Por razones obvias, los productos físicos en desarrollo y la tecnología patentada deben salvaguardarse. El trabajo en estos proyectos puede requerir una oficina o espacio de trabajo separado del hogar. Pero la gran mayoría del código ahora se puede escribir de forma segura desde casa. La tensión entre los empleados y las organizaciones se reduce al temor de la gerencia de que, con el tiempo, los trabajadores remotos sean menos productivos y predecibles. Sin embargo, dado lo que hemos visto durante la pandemia, los líderes tienen la responsabilidad de demostrar que trabajar desde casa es menos productivo antes de insistir en que trabajar desde una oficina es de alguna manera superior. Piense en el valor creado por productos como Linux y Python, Bitcoin y Ethereum, GoLang y React. Claro, las personas se sentaron en salas a lo largo de los años y trabajaron juntas para impulsar estos proyectos. Pero no fue el escalofrío de las interacciones en la vida real lo que los convirtió en los gigantes globales que son hoy. Todo lo contrario: era la facilidad con la que cualquier persona en todo el mundo podía contribuir al proyecto sin necesidad de ningún permiso especial. Las empresas tecnológicas se han convertido en las organizaciones más valiosas del mundo, y las personas que escriben código en estas empresas obtienen, en promedio, los salarios más altos de cualquier profesión. No trataré de predecir lo que deparará el futuro, pero creo que es seguro decir que los programadores son capaces de crear herramientas, plataformas y modelos comerciales increíblemente impactantes y rentables sin dejar la comodidad de sus pijamas. Cada vez más, los trabajadores de las finanzas, el entretenimiento, la educación y otras industrias están encontrando formas de hacer lo mismo. Tenemos la oportunidad de repensar radicalmente la oficina y la ciudad más allá. IV Antes de continuar, quiero ofrecer un aparte para dejar una cosa clara. No estoy denigrando el trabajo que no involucra código o que no se puede hacer de forma remota. La pandemia nos recordó otra verdad importante: que nuestra sociedad no puede funcionar sin agricultores y médicos, camioneros y maestros. Si bien se ha derramado mucha tinta sobre el futuro del trabajo, la mayoría de los estadounidenses y la mayoría de las personas en todo el mundo no pueden hacer su trabajo de forma remota. Sin embargo, siendo Stack Overflow, donde servimos a una comunidad de desarrolladores y tecnólogos, tiene sentido centrarse en la opción del trabajo remoto y lo que la expansión de ese tipo de trabajo podría significar para nuestra sociedad. También reconoceré que soy estadounidense y que la perspectiva aquí se centra en los Estados Unidos. En la medida en que sea similar o diferente de la experiencia en otros lugares, me encantaría saber de lectores con más conocimiento y experiencia que yo. Entonces, volviendo al tema que nos ocupa. La pregunta que deberíamos explorar no es cómo podemos obligar a las personas a regresar a las oficinas para salvar el viejo modelo de ciudad, sino en qué se pueden convertir las ciudades ahora que tantos trabajadores que alguna vez tuvieron que congregarse allí para tener un impacto tienen la opción de trabajar. remotamente ¿Cómo sería un centro urbano reinventado para estas profesiones? Sabemos, por décadas de investigación, que la urbanización tiende a exacerbar la desigualdad de ingresos . En países como los Estados Unidos, una tendencia de décadas también hizo que la fabricación se alejara de las ciudades más pequeñas hacia los centros internacionales, dejando a cientos de ciudades medianas y sus suburbios lidiando con el deterioro urbano y el aumento de la pobreza, que creció más rápido en las áreas suburbanas durante el período posterior a la crisis financiera de 2008. Para áreas fuera de las áreas metropolitanas más grandes, el trabajo híbrido ha sido una gran ayuda. Tomemos como ejemplo Troy, Nueva York, una ciudad de 50 000 habitantes cerca de mi nuevo hogar en Hudson Valley. Como informó The Globe and Mail : Durante años, estas pequeñas ciudades heredadas, destruidas por una pérdida en la fabricación, marcadas por espacios industriales abandonados y obstaculizadas por una población en disminución, han luchado por lograr una recuperación económica sostenida. Sin embargo, las mareas finalmente pueden estar cambiando. La rápida expansión de los lugares de trabajo híbridos y remotos durante la pandemia, junto con una crisis climática que ha subrayado la vulnerabilidad de nuestras ciudades más grandes y ha dejado al descubierto la necesidad de resiliencia comunitaria, ha hecho que lugares como Troy estén listos para la adaptación en el siglo XXI. El concepto bien establecido de "renaturalización" insta a las sociedades a devolver las tierras a su estado natural, reequilibrando los entornos donde las plantas y los animales fueron apartados a favor de la civilización humana. El trabajo híbrido y remoto nos brinda la oportunidad de volver a ampliar, una dispersión del capital humano que deshace parte de la concentración en áreas urbanas que hemos visto durante el siglo pasado, restaurando un mejor equilibrio. Imagine un mundo en el que los distritos de oficinas masivas de las principales ciudades se reconstruyan para atraer residentes con trabajos remotos o híbridos que eligen su hogar no en función de su proximidad a su oficina corporativa, sino de lo que ofrece en términos de excelentes escuelas, hospitales, artes, entretenimiento. , parques, frente al mar y comunidad. Los edificios de oficinas gigantes podrían ofrecer un espacio de trabajo flexible que las personas u organizaciones pueden alquilar a corto o largo plazo. Convertir los distritos de oficinas en zonas de vivienda y trabajo ofrecería una afluencia muy necesaria de nuevos espacios residenciales, lo que ayudaría a combatir el aumento del costo de las viviendas y los alquileres. Los ciudadanos que realizan trabajos esenciales para el sustento de una comunidad, como maestros, proveedores de atención médica y trabajadores de servicios, reciben exenciones fiscales, según sea necesario, para garantizar que puedan permitirse vivir junto a aquellos cuyo trabajo se puede realizar de forma totalmente remota. Los trabajadores del conocimiento como yo, que nos mudamos fuera de la ciudad, hacemos que los espacios urbanos sean más asequibles para los trabajadores esenciales que trabajan en hospitales y restaurantes. Mientras tanto, los pequeños pueblos y ciudades que fueron vaciados por la desindustrialización en los últimos 30 años reciben una afluencia de nuevos residentes para respaldar su base impositiva. Nuevamente, la mayoría de los trabajos no permiten el trabajo remoto, pero una gran cantidad de riqueza se concentra entre los trabajos que sí lo permiten. Empoderar o incluso alentar a esos trabajadores a vivir donde quieran podría tener un impacto positivo en la asequibilidad de las ciudades y la salud económica de las comunidades rurales. Las ciudades con visión de futuro aún pueden enfocarse en atraer trabajadores de primer nivel en áreas como finanzas, tecnología y leyes, pero lo harán convirtiéndose en lugares maravillosos para trabajar, vivir y jugar, no insistiendo en la primacía de un sistema anticuado. Cultura de oficina de 9 a 5. La lección que aprendo de la revolución del código abierto y las últimas dos décadas de desarrollo de software es que las plataformas y herramientas con la menor fricción tienden a ganar. Una mentalidad de "traseros en los asientos" que exige un viaje regular en un horario rígido crea una tonelada de fricción innecesaria, en nuestros trabajos y en nuestras vidas. La ciudad del futuro, espero, será un lugar donde cualquiera pueda contribuir con sus ideas o aplicar sus habilidades de manera segura. Haga que la innovación sin permiso del código abierto sea la ideología fundamental de la próxima generación de centros urbanos, y podremos comenzar a construir una nueva metrópolis que se adapte mejor a nuestra era de información posindustrial. Avatar for Ben Popper Ben Popper Director of Content 6 DE JUNIO DE 2022 |
el teletrabajo cambio el trabajo de los abogados, para siempre.
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